5 самых острых вопросов перепланировок квартир

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.

Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».

Перепланировка без проекта и разрешительных документов

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.

В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.

Перенос «мокрых» зон в «сухие»

Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.

Изменение фасада здания

Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.

Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.

Объединение комнаты с балконом и лоджией

Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Читать еще: Скульптура из дерева и цветных карандашей от Боба Дюка

Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.

Присоединение технических помещений

Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.

Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.

Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Читать еще: Очень интересные поделки из книжных страниц

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

Вся правда о перепланировке квартиры. (4 фото)

Представим, что настал тот самый день, когда пройдены все преграды, желанная квартира приобретена, и вы на крыльях свободы приступаете к ремонту. Как создать красоту, уют, проявить оригинальность, функциональность за приемлемые деньги? Именно такие творческие мысли создают ощущение полета, радости. Как найти того, кто поможет воплотить мечту в жизнь? Конечно, помощь могут оказать профессионалы. Но кто они, эти профессионалы?

Кто поможет сделать правильный ремонт?

Настало время открыть первую и главную страницу правды о перепланировке: дизайнер интерьеров не знает требований пожарной безопасности, не знает, какие варианты перепланировки согласовать невозможно, не знает правил электробезопасности, санитарных и эпидемиологический норм, как правило, или не хочет знать. Дизайнер интерьеров, прежде всего, творческая личность, которая имеет цель, по мнению экспертов, максимально заработать на вашем ремонте, на материалах, на изготовлении мебели, на работах. Главное его задача, чтобы вы были довольны. Дизайнер обычно идет на уступки, поддерживает полет ваших творческих мыслей, если это приносит ему дополнительный доход, не важно, что некоторые фантазии невозможно согласовать. За одиннадцать лет моей работы по проектированию и согласованию перепланировок ни один дизайнер не захотел со мной согласиться, что нужно заботиться о собственности клиента и делать перепланировку только так, чтобы ее можно было согласовать(см. согласование перепланировки).

Какую перепланировку согласовать невозможно?

Вторая страница всей правды о перепланировке: нельзя во всем полагаться на интернет. Если в интернете, даже на строгих солидных сайтах пишут информацию о нормах и правилах, это не значит, что данной информации можно безоговорочно верить. Информация может быть взята из источников других регионов (в каждом регионе могут быть свои особенности согласования перепланировки), тексты могли устареть, чаще всего, информация просто искажается до абсурдности, поэтому предлагаю обратить ваше внимание на изменения в квартире, которые делать действительно нельзя.

1. Перенос кухонного оборудования (плиты, раковины) в комнату, на балкон.

2. Присоединение площади балкона к кухне, комнате, т.е. присоединение лоджий, балконов, террас к внутренним помещениям.

3. Снос несущих стен.

4. Объединение кухни и гостиной, если на кухне газовая плита.

Читать еще: Игрушки из войлока от Валентины Терковой

5. Расширение площади жилой комнаты за счет кухни, ванны или туалета.

Данный список, конечно, не ограничивается этими пунктами, но позволит вам избежать самых серьезных ошибок.

Третья страница всей правды о перепланировке гласит: любой, даже самый проверенный в ремонтах прораб, которому вы всецело доверяете, не должен делать ремонт без проекта перепланировки квартиры. Да, не все прорабы умеют читать проекты, не все прорабы вообще умеют читать, но вы читать проект должны и обязаны, ведь вам потом принимать работу у прораба, сравнивая результат с проектом, согласовывать данный проект, вводить объект в эксплуатацию, жить в данной квартире и наслаждаться ремонтом.

Что такое проект перепланировки квартиры?

Проект перепланировки квартиры – это обязательный документ, который необходимо согласовывать в государственных органах. Он имеет строгую структуру, разделы, в которых есть пояснительные записки, чертежи в нужном для контролирующих органов объеме. Проект нужно заказывать не у дизайнера, а у проектной организации, которая имеет соответствующие допуски СРО, которая согласна в договоре прописать, что согласует данный проект перепланировки, если такую услугу вы у них закажете. Дизайнерский проект – это совсем другая работа, красота на бумаге, не обязательная, но приятная для вас картинка, которая позволяет представить наглядно, как все будет после ремонта. Необходимо помнить очень важную особенность, что сначала делается проект перепланировки квартиры, который потом передается дизайнеру как техническое задание, дизайнер не должен нарушить, изменить, проигнорировать разработанный специалистами проект.

Почему проект перепланировки квартиры необходим?

Проект не просто обязателен, его необходимо разработать и согласовать до того, как вы начнете полномасштабный ремонт. Обратим внимание на детали: важно, чтобы во время ремонта как можно строже соблюдались все требования, указанные в проекте. Да, возможны небольшие отступления, но они не желательны, т.к. межведомственная комиссия Администрации вашего района Санкт-Петербурга будет сравнивать выполненный ремонт с согласованным ими же проектом перепланировки. И от результата зависит, будет подписан акт ввода в эксплуатацию или нет, т.е. будет закончена работа по согласованию перепланировки должным образом или Акелла промахнется.

Зачем согласовывать перепланировку?

Опыт работы нашей организации в данной сфере позволяет рассказать много невыдуманных историй, любая из которых, считаю, будет достаточной для того, чтобы убедить каждого собственника, что согласовывать перепланировку нужно. Расскажу кратко несколько из них.

Молодая пара купила квартиру, сделала перепланировку, которую не согласовала. Аргумент: мы не собираемся эту квартиру продавать, будем жить в ней всю жизнь и передадим ее своим детям. Теперь о детях. Когда родилась тройня, стало понятно, нужно срочно расширяться. Но банк, с которым покупатель квартиры смог взаимодействовать, отказался предоставить ипотеку, пока перепланировку не узаконят. Сделанную перепланировку, как выяснилось, узаконить невозможно.

Женщина купила квартиру, свила гнездышко, под себя и для себя. Современной обеспеченной женщине без гардеробной никак нельзя. В результате перепланировки жилая площадь уменьшилась на 23 квадратных метра. И когда в гнездышке появился орел, встал вопрос, что ему в этой квартире не хватает личного пространства, чтобы расправить крылья. Покупатель на жилье нашелся быстро, но продажа квартиры без согласованной перепланировки по достойной цене стала невозможной. Рыночная стоимость квартиры уменьшилась, т.к. уменьшилась жилая площадь. Покупатель разобрался в ситуации и понял, что узаконить данную перепланировку невозможно, что стало важным аргументом для существенного снижения стоимости квартиры.

Подведем итоги. Раскрыть всю правду о перепланировке в одной статье невозможно. Мы смогли написать только несколько страниц нужной и полезной книги про то, как беречь собственность, каким образом оградить собственника от хлопот и лишних трат. Узнать всю правду о вашей перепланировке и ее согласовании можете во время консультаций, которые осуществляют наши специалисты бесплатно. Предлагаем профессиональную помощь при проектировании и согласовании перепланировки, что поможет собственнику недвижимости избежать всевозможных проблем.

Источники:

http://realty.rbc.ru/news/5b5871319a7947ed263c44ed

http://blog.domclick.ru/post/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya

http://fishki.net/2665126-vsja-pravda-o-pereplanirovke-kvartiry.html