Как законно сдавать квартиру и платить меньше налогов?

Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов
Существуют три легальных способа оплаты налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов. Основными факторами роста рынка легализованной аренды является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. Все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.
Объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов за последние два года в Москве вырос на 14% и 20% соответственно. Если верить статистике, то:
· люди, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%;
· в сегментах бизнес и элитном за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней.

Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Как легально сдавать квартиру
Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.
На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду:
· путем уплаты НДФЛ как физическое лицо
· в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы),
· приобретение патента на 1–12 месяцев.

Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках. Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП).

Как происходит оформление налога:

1. выбирается один из способов налогообложения,
2. в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до
20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее
На данный момент порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья.

Уплата налога как физическое лицо — самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя способ. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Еще один способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Читать еще:  Спальня недели: белые стены, деревянные руки и зеркальный шкаф

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%».

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики.

Суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья.

Как можно сдавать квартиру и при этом не платить налоги

Согласно закону, доходы от сдачи квартиры внаем подлежат декларированию. По итогам года, собственник жилого помещения обязан уплатить налог со всей полученной по договору суммы в размере 13%.
Налоговая инспекция проводит проверки таких доходов граждан. В группе риска собственники двух и более квартир. При этом, особое внимание уделяется пенсионерам. Проверка может быть осуществлена и по обращению или жалобе со стороны квартиросъемщиков, их соседей или иных лиц.

Нередко, доход от сдачи квартиры является единственным доходом ее владельца. В связи с этим, уплата налога может оказаться просто не по карману. Как быть в подобной ситуации? Расскажем в нашей статье.
Как защититься от налоговой
Принимая решения о сдаче жилья внаем, следует быть готовым к налоговой проверке, ведь от нее не застрахован ни один собственник. Сотрудники налоговой могут сами прийти с проверкой, а могут и вызвать владельца для дачи объяснений в инспекцию.

Что касается рейда, то здесь следует знать, что жилище, по закону, неприкосновенно. И никто не вправе проникать в него против воли проживающих в них лиц. Если не открывать сотруднику инспекции дверь, ломать он ее не станет. В этом случае он может лишь вызвать собственника в инспекцию.
Сдача квартиры без договора
Одним из вариантов ухода от проблем с налоговой считается сдача квартиры без договора. В этом случае, все договоренности с квартирантами согласовываются в устной форме, а деньги в качестве платы за проживания передаются из рук в руки. Действительно, факт сдачи квартиры в таком случае доказать будет просто невозможно. При даче объяснений в налоговой можно пояснить, что в квартире временно проживают родственники. Как правило, в таких случаях, налоговая не предпринимает дальнейших мер, так как понимает бесперспективность проверки. Однако, у такого способа сдачи есть и свои минусы. Так, например, квартиросъемщик может каким-либо образом нанести ущерб квартире, либо имуществу, находящемуся в нем, но при этом, никакой ответственности за это не понесет.

Сдача квартиры по договору безвозмездного пользования
Еще одним вариантом является сдача квартиры по безвозмездному договору. Однако, такой договор стоит заключать лишь с квартиросъемщиками, с которыми складываются доверительные отношения.
Суть договора безвозмездного пользования квартирой заключается в том, что квартиранты проживают в ней бесплатно. Следовательно, собственник никаких доходов от такой сдачи своей недвижимости не получает. При этом, деньги также должны передаваться наличными, и без оформления расписок от их получателя, в противном случае, договор может быть признан фиктивным.

Заключая договор с квартиросъемщиком очень важно прописать в нем срок договора, а также возможность его досрочного расторжения по инициативе собственника. Дело в том, что в случае задержки или неуплаты арендных платежей по такому договору, взыскать их в судебном порядке не будет никакой возможности. Следовательно, такой пункт поможет собственнику понести меньшие убытки.
Важно прописать ответственность лиц, проживающих в квартире за порчу имущества, находящегося в квартире, а также за ущерб, нанесенный самой квартире.

Оплата коммунальных платежей может быть возложена на квартиросъемщиков. Однако, желательно прописать в договоре, их обязанность уплачивать средства самостоятельно. Денежные средства, перечисленные собственнику для уплаты коммунальных платежей, могут быть признаны его доходом, с которого в дальнейшем потребуется платить налог.

Читать еще:  Как правильно постирать и высушить кроссовки

Заключение
Подводя итоги, отмечу следующее. Существуют способы защититься от налоговой инспекции и освободить себя от обязанности уплачивать налог. Однако, ни один из этих способов не сможет уберечь собственника помещения от убытков, которые могут оказаться гораздо выше налогов. Для того, чтобы быть спокойным и уверенным в завтрашнем дне, рекомендуется заключать договора найма, с указанием точной суммы платы за пользование помещением, а также ответственности квартиросъемщиков за нарушение условий договора. В случае нарушений договорных обязательств со стороны квартиросъемщиков, владелец помещения сможет защитить свои права в судебном порядке.

Также, напоминаю о том, что жители Москвы, Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан вправе зарегистрироваться в качестве самозанятых, и уплачивать налог от сдачи квартиры в размере всего 4%.

Дорогие читатели, если статья была полезной ставьте лайк и подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации.

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Заплатите налоги, чтобы все жили спокойно.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Читать еще:  Модные топы: классные новинки сезона

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы 🏠

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Источники:

http://yodom12.ru/articles/kak-legalno-sdavat-kvartiru-i-platit-menshe-nalogov

http://zen.yandex.ru/media/id/5c72f07ca0219800b21ba29b/5ce950a481b8e600b3b7ed7a

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Ссылка на основную публикацию
Статьи на тему:

Adblock
detector
×
×
×
×