Слишком дешевая квартира: «акция» или ловушка?

Квартиры-ловушки: чем опасно слишком дешевое жилье

Большие скидки бывают связаны просто с желанием владельца побыстрее продать жилье. Особенно много таких дисконтов появилось с наступлением кризиса, когда покупательская активность упала и квартиры стали подолгу простаивать на вторичном рынке. Однако чаще всего сильно сниженная цена указывает на то, что объект проблемный. Рассказываем, какие предложения должны вызывать подозрения и чем может обернуться покупка такой квартиры.

На вторичном рынке попадаются вполне беспроблемные варианты квартир, которые владелец хочет побыстрее продать. Среди причин могут быть семейные обстоятельства (например, срочная дорогостоящая операция, развод или переезд за границу), а также, например, сложная цепочка альтернативных сделок, которая может рассыпаться, если квартира долго будет ждать покупателя. Чтобы продать объект быстро, приходится выставлять цену с дисконтом. В подобных ситуациях нет мошеннического умысла и, соответственно, отсутствуют какие-либо правовые риски.

Наконец, предложение, которое кажется дешевым по сравнению с другими, может оказаться вполне рыночно обоснованным. Цены на другие квартиры могут быть изначально завышенными.

Есть юридически чистые квартиры, но имеющие некоторые недостатки, которые влияют на цену. Так, снизить цену может отсутствие парковки, непривлекательный вид из окна (например, на ТЭЦ или унылую промзону), плохие соседи, состояние подъезда, этажность (дешевле всего первый этаж, затем второй, потом последний).

Обычно неплохие квартиры, продавцы которых готовы на скидку, продаются очень быстро, говорят риелторы. Но если объявление о продаже жилья по очень привлекательной цене зависает в базе надолго, то, скорее всего, с объектом что-то не так.

Какую цену можно считать сомнительной

Представьте, что вы ищете квартиру: сначала смотрите объявления в интернете, отбираете сходные предложения в рамках одной локации, затем ранжируете по цене. Вы сразу поймете среднюю цену за объект — например, 5 млн руб. Если квартира выставляется за 4,8, или 4,9 млн — этот вариант можно рассмотреть. Если продается за 4 млн (то есть с дисконтом около одной пятой стоимости), то, скорее всего, она окажется с проблемами в юридическом смысле.

Квартиры, которые лучше не покупать

Чаще всего квартиры с сильно сниженной ценой имеют серьезные недостатки юридического характера. Это могут быть, например, объекты с обременениями.

С большими скидками часто продаются квартиры, в которых остаются невыписанные граждане. Новый собственник должен будет снять их с регистрации уже через суд. Причем не всегда это удается, особенно если регистрацию имеет несовершеннолетний. На рынке даже есть бизнес, когда клиент приобретает жилье на 25–30% дешевле, чем в среднем по рынку, далее новый собственник добивается выселения третьих лиц и продает жилье уже по рыночной цене».

Часто по низкой цене продают унаследованные спорные квартиры с одним или несколькими судебными решениями по ним, а также квартиры, владельцы которых относятся к так называемой группе риска. Это лица, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью и психическими заболеваниями либо находящиеся под пристальным вниманием судебных приставов (люди, имеющие долги и неисполненные обязательства). Жилье с дисконтами также иногда продают наследники, которые понимают, что в отношении недвижимости возможны судебные разбирательства с другими родственниками.

Все подобные объекты потенциально опасны, и их покупка может обернуться расторжением сделки, потерей квартиры и денег. «Например, если в отношении продавца будет начата процедура банкротства, то сделка по продаже объекта недвижимости по заниженной стоимости может быть признана недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов.

Кроме того, привлекательно низкая стоимость — это также инструмент, который используют мошенники. И здесь могут всплыть, например, поддельные документы — когда мошенники крадут паспорт собственника, ищут похожего на него человека и оформляют нотариальную доверенность на продажу.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка») и отказывается обратиться в надежное агентство недвижимости, то это тем более подозрительная ситуация. Нужно помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, и ни в коем случае нельзя спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком — обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие».

От всех подозрительно дешевых вариантов покупателю лучше отказаться, если он действует на рынке самостоятельно, советуют риелторы. Однако бывает, что квартира очень нравится и упускать такой вариант жалко. В этом случае лучше обратиться к профессионалам — юристам или агентам по недвижимости, которые помогут изучить документы и историю квартиры, чтобы выяснить, стоит ли рисковать.

Как может измениться статус нежилых помещений

Председатель думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предложил разрешить прописываться в апартаментах — сейчас закон не дает такую возможность. Что даст прописка жителям апартаментов? И как это повлияет на рынок недвижимости? Разбирался Александр Рассохин.

Трудно устроить ребенка в детский сад или школу, нельзя проголосовать на муниципальных выборах — с такими проблемами сталкиваются многие москвичи, которые проживают в апартаментах. Прописаться в таком жилье нельзя, по крайней мере, пока — в Госдуме предложили изменить правила. Владелец компаний LeFutur и Mr. Doors Максим Валецкий живет в апартаментах в деловом центре «Москва-Сити» и идею депутатов поддерживает. По его словам, главная проблема с такой недвижимостью отнюдь не детский сад или школа, а налоги: «В апартаментах гораздо выше налог на недвижимость. Поскольку это формально нежилая площадь, за нее взимается налог не 0,1% от кадастровой стоимости, а 0,4%.

За свои апартаменты я плачу порядка 30 тыс. руб. в месяц, это около 400 тыс. руб. годового налога. Будь это квартира, налог составил бы около 100 тыс. руб.».

Сейчас апартаменты составляют 10-13% всего рынка московской недвижимости, но если в них можно будет прописаться, популярность такого жилья вырастет. Впрочем, как и цены, признает гендиректор «НДВ-Групп» Александр Хрусталев: «Апартаменты сейчас дешевле квартир на 15-20%. Если в них будет разрешена прописка, цены примерно выровняются, но я думаю, что дисконт все равно составит около 5%, потому что апартаменты имеют одно отличие — отсутствие инсоляции, что позволяет делать комнаты, квартиры по 15-20 кв. м. В итоге квартира площадью 20 кв. м в каком-нибудь Люблино стоит порядка 4 млн руб.».

Что привлекает покупателей апартаментов

Большое количество апартаментов находится в промзонах: если прописываться разрешат и там, власти должны будут обеспечить необходимую социальную инфраструктуру — детские сады, школы, больницы. Поэтому, вероятно, идея депутатов не будет распространяться на все лофты, предполагает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев: «Есть апартаменты, которые по всем требованиям соответствуют жилью, обеспечены необходимой инфраструктурой. Такого рода проекты можно достаточно безболезненно классифицировать как жилой фонд, но потребуется изменение документации: фактически нужно будет вносить поправки в градостроительный кодекс и документы перспективного планирования развития территорий. Здесь все не так просто, и только законодательным решением результата достичь нельзя».

Автор предложения, депутат Николай Николаев, считает, что приравнивать апартаменты к квартирам не стоит — по его мнению, достаточно дать возможность временного проживания, что позволит прописываться в них. Налоги на недвижимость, судя по всему, останутся прежними.

Как обойти ловушки мышления?

Мы постоянно принимаем решения — одни из них незначительные, а от других зависит жизнь. Курица или рыба? Поехать в Сочи или в Турцию? Новый город? Новая работа? В момент принятия решений сознание начинает с нами играть и расставляет ловушки. Как научиться избегать их и сохранять объективность?

Как мы принимаем решения

В процессе принятия решений задействован рептильный мозг — одна из древнейших областей нашего мозга. Его главная задача — сохранить нам жизнь, поэтому любую новую, незнакомую информацию он воспринимает как потенциальную угрозу. К примеру, если спросить человека, какую еду он выберет: знакомую или незнакомую, он, скорее всего, инстинктивно предпочтёт первый вариант — из соображений выживания.

Чтобы сэкономить время, в ходе эволюции рептильный мозг стал обрабатывать информацию очень быстро, основываясь на прежнем опыте. Из-за таких особенностей рептильного мозга мы, сами того не замечая, мыслим шаблонами, вырабатываем определённые паттерны поведения и верим стереотипам. Предыдущий опыт и привычки помогают нам моментально оценивать знакомые предметы и явления. Так, в процессе чтения мы не всегда читаем каждую букву — взрослые люди прочли уже достаточно слов, чтобы в предложении распознавать знакомые шаблоны. Как правило, нам достаточно увидеть первую и последнюю буквы, чтобы мозг смог понять, какое перед ним слово. Это работает даже в том случае, если все остальные буквы в слове перепутаны.

Однждаы всеною, в час небыавло жркаого зактаа, в Мскове, на Птраираших пурдах, повяилсь два гржданаина. Првеый из них, одтеый в лтнеюю сренькеую пару, был малнькего рсота, уиптан, лыс, свою прилчиную шялпу пиржоком нёс в руке, а на хрошоо вбыриотм лице его пмеощлаись сврехъетсетсвенных рзамеров очки в чёнрой рогоовй орпаве. Втроой — пелчитсый, ржыеавтый, вхиратсый млоодой челвеок в заломленной на затлыок келтчатой кпеке — был в квобойке, жёвнаых блеых бюрках и в чёнрых тапокчах.

М. А. Блугаков «Мсатер и Мраграита»

То же самое касается и повторяющихся рядов цифр: если мы часто сталкиваемся с одинаковой последовательностью чисел, то наш глаз привыкает к ним и перестаёт замечать каждую конкретную цифру, а это неизбежно приводит к досадным ошибкам.

Когда речь идёт о принятии важных решений, которые требуют всестороннего охвата информации, полагаться на стереотипы опасно: угодив в ловушку мышления, можно упустить что-то важное.

Почему мышление нас обманывает

Ловушки мышления типичны, предсказуемы и свойственны в большей или меньшей степени всем людям. Поскольку они влияют на наше восприятие реальности, психологи назвали их когнитивными искажениями.

— Когнитивные искажения могут быть причиной неверных предположений, нелогичных и нерациональных поступков, неправильных выводов и нежелательных последствий, — объясняет клинический психолог Наталья Архипова. — Они возникают, когда мы думаем или действуем автоматически, не анализируя всю ситуацию от начала и до конца, и делаем выводы на основе сформированных ранее убеждений. Всего известно 175 различных когнитивных искажений, и их список продолжает пополняться.

Когнитивное искажение — это систематическая ошибка мышления, но в то же время его неотъемлемая часть, а не дефект.

С помощью когнитивных искажений мы решаем три проблемы.

1. Фильтруем информацию.

Информации в мире очень много, поэтому наш мозг тщательно её отфильтровывает, запоминая только то, что может с большей вероятностью оказаться полезным в будущем. Именно поэтому мы любим обобщения — их легче запомнить, они занимают меньше места в голове. Яркие и выдающиеся явления мы тоже запоминаем легче — мозгу не с чем их сравнить, и он оставляет их «на всякий случай».

Когда мы получаем информацию, то наш мозг тут же пытается её систематизировать. Он заполняет пробелы теми знаниями, которыми уже обладает, и находит закономерности. Но поскольку часть информации мозг отфильтровывает, а часть просто не может быть нам известна, то чтобы создать завершённую картину мира, мозг пытается воссоздать её из разрозненных фактов.

3. Действуем быстро.

Ресурсы времени у человека ограничены. Чтобы распоряжаться ими грамотно и не тратить зря, решения нужно принимать не раздумывая — даже перед лицом неопределённости.

Какие ловушки мышления вводят нас в заблуждение

«Море, чайки, пляж, пальмы, ДЕКЛАРАЦИЯ ПО НДС, багаж, солнечные очки».

Скорее всего, из семи объектов вы запомнили именно декларацию по НДС. Дело в том, что эти слова выбиваются из общего ряда и понятийно, и графически. А мы так устроены, что лучше запоминаем слова, предметы и явления, если они отличаются от других формой, цветом, значением или чем-то ещё. Например, именно поэтому мы выделяем маркером важные моменты в записях или расклеиваем разноцветные стикеры. Правда, у этого искажения есть и обратный эффект: скорее всего, отличающийся от остальных объект перетянет на себя всё внимание, и остальные запомнятся хуже, хотя именно они могут оказаться важны для принятия правильного решения.

Фундаментальная ошибка атрибуции

«Мой коллега ошибся, когда готовил СЗВ-СТАЖ, — это всё потому, что он постоянно отвлекается, сидит в соцсетях и вообще невнимательный. Конечно, в моём отчёте тоже ошибка, но это потому, что в тот день постоянно зависал компьютер, а нужную информацию мне передали слишком поздно».

Свои ошибки мы склонны оправдывать внешними обстоятельствами (не работал компьютер, на дорогах были пробки, отключали интернет), а в ошибках других людей винить их самих (отвлекаются, опаздывают, плохо работают, ленятся). Эта ошибка свойственна подавляющему большинству людей, и её механизм прост: нам проще не вникать в причины неудачи другого человека, а думать стереотипно. Навешивая ярлыки, мы тратим меньше умственных усилий. А когда мы говорим о своих неудачах, то в нашем мозгу включается защитный механизм. Благодаря ему мы находим себе оправдание, а не признаёмся открыто в ошибках.

Апелляция к авторитету

Предположим, прежний главный бухгалтер в компании отправляется на пенсию, и на его место приходит новый — молодой и с меньшим опытом работы. Новый главбух знает, что предыдущий был старше, опытнее, умнее, а ещё — что с налоговой у него всё было в порядке. Новый главбух формирует годовой отчёт, но ставит в декларации налоговую ставку, которая не соответствует НК РФ. Почему? Потому что он посмотрел старые декларации, будучи абсолютно уверенным в грамотности предшественника, а не мониторил законодательство сам. Это когнитивное искажение тоже основано на том, что наш мозг пытается сэкономить усилия. Мнение и опыт авторитетных людей мы не подвергаем сомнению и критике, хотя очень часто такая слепая вера приводит к ошибкам.

Рационализация после покупки («Стокгольмский синдром покупателя»)

Когда мы видим на распродаже в «Чёрную пятницу» туфли мечты с сумасшедшей скидкой (а продавцы ходят по магазину и говорят, что завтра их стоимость будет в два раза выше, потому что акция закончится), мы под влиянием момента совершаем импульсивную покупку. На следующий день приходит осознание: каблук слишком высокий, цвет слишком яркий, да и не с чем эти туфли носить… В общем, здравый смысл подсказывает, что эта покупка была бесполезной, и хорошо ещё, если она не пробила брешь в семейном бюджете.

Но наш разум начинает подбирать оправдания: «Да ладно, хорошие туфли. Очень модные, сама Кейт Миддлтон в таких ходит. Ну и что, что носить не с чем? Давно пора обновить гардероб — вот и повод появился». Такая искусственная рационализация происходит по ряду причин. Во-первых, нам не нравится думать, что мы поступаем импульсивно. Во-вторых, мы не хотим признавать, что были не правы. И в-третьих, наши вещи имеют для нас особенную ценность, поэтому мы стремимся их защищать (даже от самих себя).

Эффект Даннинга — Крюгера

«Что может быть проще, чем работать бухгалтером? Вот цифры, вот данные — ничего сложного. Так, постойте, нужно ещё постоянно мониторить изменения нормативной базы. И отчёты сдавать нужно с точностью снайпера и осторожностью сапёра. А ещё налоговая, ОБЭП, департамент имущества. ».

Если мы не знакомы с обсуждаемой темой, то представляем её в общих чертах. Но чем больше мы погружаемся в контекст, тем больше деталей нам открывается — и тем отчётливее мы понимаем, как мало знаем. Знаменитое высказывание Сократа: «Я знаю, что ничего не знаю» — как раз об этом. Подобная особенность проявляется у большинства людей, особенно когда речь заходит о политике, футболе и медицине.

Люди, которые не разбираются в теме, не могут оценить, насколько безграмотны их действия и суждения. Однако при этом они не признают ошибок, так как не осознают всей глубины своего незнания.

Как избежать ловушек мышления

Многие искажения исчезают, когда мы просто выявляем их, а другие настолько сильно въедаются, что приходится долго распутывать этот клубок. К счастью, даже самые большие искажения и предвзятость потеряют над нами власть, если знать о них и отслеживать. Вот несколько советов, которые помогут вовремя распознать ловушку мышления и не попасть в неё.

1. Думайте о мелочах.

Прежде чем принять решение, обязательно задайте себе какой-нибудь простой вопрос. Например, раздумывая о том, стоит ли переезжать в другой город, спросите себя: «Чем я там займусь в выходные?» Мозг переключится с масштабной задачи на более мелкую (будет раздумывать, есть ли в городе музеи, кино или лучше сходить в парк или торговый центр), а вам откроются дополнительные плюсы или минусы переезда, которые могли до этого ускользать.

2. Не мыслите позитивно.

При прочих равных условиях мы склонны переоценивать свои силы и игнорировать возможные угрозы извне. Наш мозг часто предпочитает не замечать тревожных сигналов и делать вид, что опасности не существует, чем предполагать возможные пути отступления и запасные варианты. Когда вы в очередной раз подумаете, что задача простая и вы непременно с ней справитесь, просто спросите себя, что может пойти не так. Вероятно, это покажется вам излишне пессимистичным, но психолог Пол Шумейкер утверждает, что если убедить людей играть для самих себя роль «адвоката дьявола», то есть всегда спрашивать себя, какие обстоятельства свидетельствуют против принятия того или иного решения, их самонадеянность начнёт стремиться к нулю, а эффективность возрастёт.

Еще одна причина принятия неверных решений — недостаток сна. Плохо выспавшийся человек часто ошибается, а между тем ошеломляющее множество людей сегодня недосыпает. По мере накопления усталости люди меньше внимания уделяют анализу, становятся рассеянными, а потому склонны принимать решения, основанные на стереотипах.

4. Будьте счастливы.

Счастливые люди принимают более креативные и правильные решения. Любопытно, что для счастья требуется не так уж и много. Зачастую для этого достаточно просмотра любимого фильма с чем-нибудь вкусным, выходных, проведённых с семьёй, освободившегося парковочного места в центре города в разгар дня или найденной банкноты, которую забыли в кармане пальто с прошлой осени.

Наталья Архипова,
клинический психолог, www.psy-health.online

Типичные ошибки мышления

Когнитивно-поведенческое направление психотерапии предлагает людям записывать, анализировать и проверять на соответствие действительности свои автоматические мысли, чтобы выявлять когнитивные искажения. Знание о распространенных когнитивных ошибках может существенно помочь в этом. Поскольку многие когнитивные искажения пересекаются друг с другом, обычно выделяют пять типичных ошибок мышления.

1. Чёрно-белое мышление действует, когда мы оцениваем ситуацию только с крайних позиций (всё или ничего, хорошо или плохо) и не обращаем внимания на возможные промежуточные варианты. Такое мышление лежит в основе перфекционизма, может способствовать прокрастинации и мешает достижению целей.

2. Катастрофизация (или негативные предсказания) происходит, когда мы рассматриваем вероятный исход событий исключительно в негативном свете, не учитывая другие возможные варианты. Из-за этого мы стараемся избегать неопределённости и ситуаций, в которых невозможен абсолютный контроль. Однако если близкий человек долго не подходит к телефону, то это не значит, что с ним случилось что-то ужасное, а если ФНС запрашивает информацию, то это вовсе не означает, что в недавно сданном отчёте обнаружились ошибки. В то же время желание подстраховаться при любом развитии ситуации может быть полезно, если рассмотреть все возможные варианты, а не опираться исключительно на негативные предположения.

3. Сверхобобщение предполагает, что мы делаем обобщающие выводы, выходящие далеко за пределы текущей ситуации. Например, если нам долго не удаётся найти работу, то мы можем решить, что никогда и ничего у нас не получится. Иногда оказывается, что мы воспринимаем человека не во всём многообразии его качеств характера, а по какой-то одной черте, давая ему в целом либо негативную, либо позитивную оценку.

4. Чтение мыслей проявляется в уверенности в мыслях и чувствах других людей. Это может стать причиной ссор в паре, когда мы предполагаем, что партнёр должен понять нас без слов.

5. Ошибки долженствования — это негибкие представления о том, как должны поступать мы сами, другие люди, или о том, как устроен окружающий мир. Например: «Я не должен ошибаться», «Они должны соблюдать правила», «Никто не должен опаздывать».

Источники:

http://fishki.net/photo/2744668-kvartiry-lovushki-chem-opasno-slishkom-deshevoe-zhilye.html

http://www.kommersant.ru/doc/4242432

http://kontur.ru/articles/5444