Современная квартира в московской «сталинке»

Содержание

Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями. За что москвичи любят сталинки и сколько готовы за них платить

Когда-то сталинские дома считались самым престижным жильем, в них селилась советская элита. Сейчас востребованность сталинок заметно снизилась, но многие покупатели все еще предпочитают квартиры именно в сталинских домах. Как выяснила редакция IRN.RU, цены на сталинские квартиры до сих пор выше средних по рынку, даже несмотря на некоторые недостатки такого жилья.

Для советской элиты и не только

Сталинские дома в основном строились со второй половины 1930-х до конца 1950-х годов. «Сталинки появились на свет как отрицание предыдущей эпохи конструктивизма. В 1930-е гг. изменилась государственная идеология. В период первых пятилеток, индустриализации и коллективизации руководству страны было важно показать, что советская власть достигла больших успехов в развитии экономики страны и повышении уровня жизни населения. Именно поэтому почти все жилищные и общественные объекты, построенные в этот период, по своей архитектуре и внутреннему убранству напоминают дворцы, из-за чего архитектурный стиль сталинок иногда называют «сталинским ампиром», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Как правило, квартиры в сталинских домах получала элита советского общества: партийные и советские работники, академики, высокопоставленные военные, писатели и артисты. В послевоенный период, когда строительство сталинок стало более массовым, к ним добавились преподаватели вузов, ученые, медики. Так или иначе, проживание в таких домах было привилегией. Правда, в основном это относится к престижным районам в центре и вокруг него, в то время как на востоке столицы (например, в районах Перово, Измайлово) представлено немало «сталинок» попроще – для рабочих и инженеров.

Красивые фасады, высокие потолки, изношенные коммуникации

Сталинские дома разных периодов заметно различаются. Сталинки раннего периода (1930-х гг. постройки), как правило, были невысокими (не более четырех-шести этажей). Преимущественно использовался красный кирпич, а межэтажные перекрытия могли быть деревянными. Межкомнатные перегородки зачастую выполнялись из деревянных досок, реек и штукатурки. В конце 1930–1940-х гг. появились более монументальные сталинки, насчитывавшие 10-12 этажей. В них использовался стальной каркас и бетонные перекрытия. «Здания именно этого «поколения» отличались особенно вычурным внешним убранством, а также обладали нестандартными планировками помещений (скажем, включали комнаты для прислуги)», — говорит Мария Литинецкая. В 1950-х годах сталинки в основном стали скромнее с точки зрения оформления фасадов.

«Сталинские дома обязательно кирпичные (кладка достигает 60-70 см), без утеплителей (хорошая теплоизоляция обеспечивается за счет большой толщины стен) с квартирами коридорного типа без холлов (с длинным коридором, по сторонам которого комнаты), — рассказывает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Не считая домов парадного типа, в сталинской застройке были маленькие подъезды. Большая часть домов с газовыми колонками, без грузовых лифтов. В первых домах даже были мусоропроводы в квартирах, потом их перенесли в подъезд. Изнутри квартиры в сталинских домах отделывались специальной подкладкой (по типу гипсокартона), сейчас покупали отскабливают стену и выигрывают еще 10 см площади в квартире».

В сталинских домах делали очень мало однокомнатных квартир. «В целом можно говорить о том, что номенклатурные сталинки сохраняли традицию больших четырех-пяти и более комнатных дореволюционных квартир. «Для простых людей» комнатность была уменьшена. До трехкомнатных», — отмечает Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview, Lifedeluxe.

По данным Dream Realty, площадь однокомнатных квартир в сталинских домах обычно составляет 32-50 кв. м. «Двухкомнатные квартиры располагались в подъездах, выходивших во двор, а они были не парадные, и окна квартир тоже выходили во двор, что в те времена было не очень престижно. Площадью они были от 44 до 70 кв. м и выдавались врачам, начальникам охраны, культурным деятелям, — говорит Екатерина Понкратова, руководитель отдела продаж Dream Realty. — Особый шик – это трех- (от 57 до 85 кв. м) и четырехкомнатные (от 80 до 110 кв. м) квартиры, где окна выходили на две стороны. Причем все жилые комнаты были обращены на проспекты, чтобы высшие чины могли наблюдать за парадами, не выходя из дома, а кухня и подсобные помещения выходили окнами во двор».

Квартиры в сталинских домах ценятся не только за их историчность и красивые фасады, они имеют и другие, более практичные преимущества. «Первое, с чем ассоциируется квартира в сталинке – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м», — утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Кроме того, в квартирах широкие подоконники, обычно просторные комнаты и санузлы. «Еще одним плюсом является то, что дома строились малоквартирными – на площадке две, максимум четыре квартиры», — отмечает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

Главный недостаток сталинских домов заключается в их возрасте. И если сами здания благодаря высокому качеству строительства сохранились хорошо, то состояние коммуникаций оставляет желать лучшего. «К сожалению, часто покупатель квартиры вынужден менять коммуникации прямо от порога, — говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Это касается и проводки, и водопроводных труб, и другого инженерного оборудования. Зачастую в доме возможны скачки напряжения, проблемы с напором воды, особенно на верхних этажах».

Читать еще:  Дизайн комнаты для девочки-подростка

Выше среднего

По словам генерального директора консалтинговой группы «Апхилл» Алексея Семина, доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы не превышает 7%. «Большинство сталинок сосредоточены в ЦАО, СЗАО, САО, ЮЗАО и ЗАО. Наибольшую долю в объеме предложения на вторичном рынке сталинки составляют в Тверском районе, Соколе, Дорогомилове, Гагаринском, Академическом, Беговом, Савеловском, Бутырском, на Арбате, в Хамовниках и Ломоносовском районах», — говорит Мария Литинецкая.

Средняя цена квадратного метра в сталинских домах составляет 195 000 рублей по индексу IRN.RU, что на 15% выше среднего показателя по Москве (170 000 за кв. м). «Если сравнивать стоимость квартир в сталинских домах и соседних старых «панельках», то в первых цена, конечно, выше примерно на 20-25%. Что касается расположенных рядом современных домов, то стоимость квадратного метра в них выше, чем в сталинках», — отмечает Екатерина Никитина. Интересно, что в менее престижных районах ВАО и ЮВАО разница в цене метра в сталинских домах и обычных панельках меньше – всего около 5% или даже отсутствует, что объясняется более простой архитектурой расположенный в этих локациях сталинок. Правда, за счет большего метража общая стоимость сталинок все равно в большинстве случаев окажется выше.

Безусловно, в самых знаковых сталинских домах цены намного выше. «Например, в знаменитой высотке на Котельнической их разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками: двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв. м в доме предлагаются по цене от 449 000 руб. до 1 160 000 руб. за кв. м. Для сравнения: в элитной новостройке на Котельнической, 21 стоимость метра начинается от 550 000 руб., а в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 000 руб.», — говорит Вячеслав Антропов.

На любителя

Несмотря на народную любовь к сталинским домам, спрос на них не слишком высок. «Если в 1990–2000-е гг. спрос на сталинки был высок ввиду небольшого объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса, то сейчас ситуация в корне поменялась, — утверждает Мария Литинецкая. — Постепенно покупательская аудитория сталинок переориентировалась на новые современные проекты высокобюджетных новостроек. Тем не менее, если рассматривать ситуацию на рынке с точки зрения предложения, то никакого массового избавления от сталинок не наблюдается. Если жители устаревшего жилого фонда хрущевской поры сейчас стремятся продать свои квартиры, то жители сталинок не спешат это сделать. Однако предложение сталинок все же превышает спрос, и на одного покупателя квартиры данного формата приходится, как минимум, семь продавцов».

Однако у квартир в сталинских домах есть своя аудитория – люди, которые хотят жить именно в них. В основном это те, кто раньше жил в таком доме и привык к высоким потолкам и другому антуражу, те, кому близок их исторический дух. «Совсем недавно у нас поступил запрос на приобретение квартиры в сталинском доме в ЦАО, бюджет покупки составил 50 млн руб., — рассказывает Екатерина Никитина. — Основное условие при покупке было, чтобы квартира ранее принадлежала только одной семье и по возможности в «первозданном» виде. Квартиру мы искали долго, в результате выбрали четырехкомнатную квартиру на Рождественском бульваре, которая принадлежала наследникам советского генерала».

По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, именно в этом сегменте недвижимости очень часто покупателями квартиры являются люди, жившие в конкретном доме в детстве, а затем по каким-то причинам переехавшие. «Часто такие покупатели требуют конкретную квартиру, готовы связываться с расселением, даже иногда переплачивая больше рыночной цены», — говорит эксперт.

Ольга Тихонова отмечает еще одну интересную черту в портрете покупателя сталинок: часто такие квартиры ищут люди, переехавшие в Москву из Санкт-Петербурга. «Мы не раз отмечали случаи, когда клиенту-петербуржцу на выбор предлагались несколько интересных вариантов в современном жилье и классические сталинки. В 9 случаях из 10 выбор был сделан в пользу квартиры в сталинском кирпичном доме», — утверждает риелтор.

Романтики найдутся

За исключением самых знаменитых сталинок, основная масса таких домов уже давно не считается элитным жильем. Эксперты в лучшем случае относят их к бизнес-классу — и то лишь «номенклатурные» сталинки в престижных районах. Остальные скорее соответствуют сегменту комфорт. Причем эксперты единодушны во мнении, что большинство покупателей скорее выберут квартиру в современном доме комфорткласса.

По мнению Екатерины Никитиной, квартиры в сталинских домах не потеряют актуальность еще лет 10, однако спрос на них будет снижаться: «На это повлияют появление новых интересных объектов в той же локации, высокая кадастровая стоимость квартир и физический износ дома. Но даже при всех этих параметрах всегда найдутся романтики, которые любят вечером посидеть с чашечкой чая на широком подоконнике и полюбоваться на красивые виды Москвы».

9 преображенных сталинок, которые вам точно понравятся

Какой стиль выбрать, что можно оставить из старого «наследия» сталинок, какие преимущества у этих объектов «старого фонда» — даем ответы на все эти вопросы на примере реализованных проектов.

1 Сделайте шкафы до потолка

Высокие потолки сталинок — их неоспоримое преимущество. Его же можно использовать для организации хранения. Например, в этой квартире сделали такие шкафы вокруг двери — от пола и до потолка. Они не нагружают комнату за счет светлых фасадов, но отлично выполняют свои функции.

Фото: Instagram porterougeinteriors

2 Оставьте «природные» кирпичные стены

Для ценителей «старого фонда» стены из настоящего, не декоративного кирпича — настоящая находка, и просто оштукатурить их и покрасить, или заклеить обоями не поднимется рука, как говорится. Владельцы этой квартиры в сталинке 1954 года постройки того же мнения: в гостиной они «освободили» кирпич от слоя штукатурки, очистили и покрасили в белый цвет. А в прихожей — решили просто покрыть лаком.

Читать еще:  Новогодние представления в Казани 2020-2020

3 Добавьте хенд-мейд в стиле советского mid-century

Эпоха «сталинок» пришлась на середину прошлого века. Mожно сказать, что интерьеры того времени были в стиле эдакого советского mid-century modern. Это та же деревянная мебель на ножках, кресла и диваны простых форм и аксессуары. В советское время аксессуары нередко делали сами, ведь купить что-то приличное и недорогое было практически нереально.

Чтобы повторить ту атмосферу, владелица этой сталинки связала скатерть своими руками и поставила ретро-мебель. Дополнением интерьера стала коллекция состаренных чемоданов.

4 Используйте преимущество широких подоконников

Как правило, в сталинках маленькие кухни, но недостаток метров немного компенсирует широта подоконников. На них можно смело организовать дополнительную столешницу или использовать вместо полки.

Фото: Instagram elizaveta_02091983

А в этой квартире не оставили без внимания шикарный вид из окна — на подоконнике в спальне организовали релакс-зону.

Дизайн: Анастасия Божинская и Анастасия Рыкова

5 Не спешите заставлять квартиру мебелью

И снова о недостатке площади в сталинках. Обычно, этим «страдают» кухни, но иногда и комнаты. Заставлять и без того небольшую комнату мебелью — не лучшая идея, но и лишать пространство функциональной нагрузки — тоже. Посмотрите, как поступили дизайнеры этой сталинки. Хозяин, как и каждый из нас, нередко принимает гостей в своей квартире. Для того, чтобы предусмотреть дополнительные места для сидения, дизайнеры предложили маленькие стильные стулья.

Фото: Instagram instatus_design

6 Объедините кухню с гостиной

Большинство сталинок построены таким образом, что несущие стены — только наружные. Внутренние перегородки можно снести и построить заново — в нужных местах, сделав более удобную планировку в квартире. В частности, объединить маленькую кухню с гостиной и найти место для вместительных систем хранения.

В этой московской сталинке так и сделали. Между гостиной и кухней оставили раздвижную стеклянную перегородку, так как жилищные службы не согласовывают полное объединение в квартирах с газовыми плитами и колонками. Но создать светлое и красивое пространство удалось.

7 Сделайте интерьер в духе исторического здания

Часто в сталинских квартирах хочется подчеркнуть их эпоху, ведь в этих широких стенах и высоких потолках она все еще живет. И дизайнеры идут этим путем — каждый по своему. Например, в этом случае архитектор предложил стиль американской классики. Классический декор и характерная для интерьеров 30–50-х гг. мебель, освещение и аксессуары очень органично вписались в интерьерную структуру дома. Ощущение масштабности и спокойствия чувствуется уже с порога.

А в этой квартире получилось «шутливое ретро» — столешницы, как будто сделанные из разделочных столов советских столовых, забавный смеситель «в стене», техника в том же стиле, и конечно, аксессуары. Выглядит очень мило и здорово.

8 Не спешите расставаться со старой отделкой

Наравне с кирпичными стенами, интерес в домах старого фонда представляет и старый паркет — его колорит не заменить современными напольными покрытиями. Поэтому, не спешите расставаться со старой отделкой — в новом интерьере она станет той самой «изюминкой».

Дизайн: Юлия Хохлова и Мария Землякова

9 Попробуйте интерьер в эстетике лофт

Высокие потолки, кирпич, чугунные трубы и батареи — все это так и «просится» в интерьер эстетики лофт. Почему бы не воплотить эту идеи в сталинке?

  • Материал подготовила: Анастасия Дубровина

Пока комментариев нет. Начните обсуждение!

Сайт IVD.ru — ведущий интернет-проект, посвященный вопросам реконструкции и оформления интерьера жилых помещений. Основной контент сайта составляет архив журнала «Идеи вашего дома» — эксклюзивные авторские статьи, качественные иллюстрации, практические советы и уроки. Над проектом работает команда профессионалов в тесном сотрудничестве с известными дизайнерами, архитекторами и ведущими экспертами издательства.

На нашем сайте вы можете подобрать комплексные дизайнерские решения; просмотреть подробные обзоры рынка строительных и отделочных материалов, мебели, техники и оборудования; сравнить собственные идеи с дизайн-проектами ведущих архитекторов; напрямую пообщаться с другими читателями и редакцией на форуме.

Кровные метры

Сколько стоит квартира в настоящей сталинке

Фото: Белицкий Антон / ТАСС

До появления первых элитных ЖК в середине 90-х именно они были самыми престижными объектами жилой недвижимости в Москве. Да и сейчас пользуются большим спросом, а цены на лучшие из них соответствуют элитному сегменту. Впрочем, купить сталинку сегодня можно практически по цене хрущевки.

Известные по всему бывшему СССР сталинки — это знаменитые высотки, «семь сестер». По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, стоимость квартир в жилых высотках выросла за последние пять лет: средняя цена квартиры в высотке на Котельнической набережной — на 21 процент, на Красных Воротах — на 98 процентов, на Баррикадной (Кудринская площадь) — на 101 процент.

В среднем по вторичному рынку за тот же период цены выросли на 3,2 процента, отмечают в компании.

Рост впечатляющий, однако речь идет о квартирах в предложении, тогда как стоимость метра, как рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, с 2014-го снизилась во всех московских сталинках на 5,1 процента, в высотках — на 7,1 процента. «Средняя цена в сталинках вообще — 297,2 тысячи рублей за метр, лота —18,3 миллиона рублей», — отмечает эксперт. В среднем по московской «вторичке», по данным ИНКОМ, метр стоит около 180 тысяч рублей.

«Как правило, сталинки на 20-30 процентов дороже других объектов на вторичном рынке, расположенных в том же районе, хотя, конечно, есть и исключения, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Сегмент сталинок в меньшей степени подвергнут колебанию цен, чем другие сегменты вторичного рынка. Но и здесь наблюдается снижение цен и спроса».

Читать еще:  Стильные мужские джинсы 2020: 70 модных деним-образов сезона

Квартира дома на Котельническая наб., 1/15кБ Москва. Фото: www.mirkvartir.ru

Тем не менее, подчеркивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, сталинские высотки остаются одними из самых дорогих вариантов на вторичном рынке Москвы: средняя цена квадратного метра в них в три раза выше, чем в среднем по всем жилым домам советского периода постройки (545 тысяч рублей против 187 тысяч). «Очень выражен разброс цен как между отдельными высотками, так и внутри самих зданий между отдельными квартирами, — рассказывает эксперт. — Самые недорогие лоты предлагаются в жилых секторах административного здания на Красных Воротах (440-450 тысяч рублей за метр), затем идет высотка на Котельнической набережной, средняя цена метра в ней около 530 тысяч рублей». При этом, по словам Попова, именно в этом доме отмечается и самый большой разброс цен: видовые квартиры в центральном блоке стоят почти вдвое раза дороже лотов в боковых крыльях с окнами во двор.

«Еще дороже средняя цена квадратного метра в высотке на Кудринской площади. Квартиры в этом историческом доме стоят в среднем 590 тысяч рублей за метр, — продолжает эксперт. — Самые дорогие лоты выставляются в жилых корпусах гостиницы “Украина”. Там намного меньше предложений, что позволяет продавцам держать ценовую планку выше 600 тысяч рублей за метр. Квартиры есть и в Главном здании МГУ на Воробьевых горах: их передавали в качестве служебного жилья некоторым из профессоров университета, и в начале 1990-х сами жильцы или их потомки получили возможность приватизировать его. Юридический статус этой недвижимости не вполне ясен, и на рынке купли-продажи квартир эти предложения почти не появляются».

Приведенные цены вполне соответствуют элитному рынку — что объясняется штучностью предложения. Это, конечно, не дворянские особняки, но вполне себе дворцы своего времени (коллективные, конечно, как все советское). Их эпоха уже ушла в прошлое, и «можем повторить» тут не работает.

Но для ценителей стиля с меньшим бюджетом в городе тоже есть свои предложения. «Сталинки существенно различаются по цене. Самые дорогие дома расположены вдоль проспекта Мира, Ленинского, Ленинградского, Кутузовского проспектов. Хрестоматийный пример — дом на Кутузовском, 26, где в свое время проживал генсек Л.И. Брежнев. Средняя стоимость квадратного метра в этом доме составляет 370 тысяч рублей, — рассказывает Мария Литинецкая. — На рынке есть и сталинки, расположенные внутри жилых кварталов. Эти здания отличаются менее вычурной внешней отделкой — все равно не видны с проспектов. Как правило, квадратный метр в них дешевле».

Вид из окна дома на Котельническая наб., 1/15кБ Москва. Фото: www.mirkvartir.ru

По данным эксперта, минимальная стоимость квадратного метра в сталинке в августе 2018-го составляет 105 тысяч рублей (по такому прайсу продается трехкомнатная квартира на Рязанском проспекте).

«В пределах Садового кольца бюджет предложения начинается от 15 миллионов рублей, более дешевые предложения выставлены в продажу в районе улицы Балтийская — от шести миллионов. Столь низкая стоимость обусловлена тем, что прежний план застройки города подразумевал другие магистрали, поэтому сегодня некоторые здания оказались “вне формата”, — рассказывает Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Массовая застройка сталинских высоток сосредоточена в районе Сокол и Аэропорт, где реализуется 140 предложений в ценовом диапазоне от шести до 30 миллионов рублей. В районе Марьиной Рощи, Рижской и Таганской реализуется около 100 предложений».

На Фрунзенской набережной метр в сталинке стоит около 370 тысяч рублей, на Кутузе — 300, Ленинградке и Ленинском проспекте — около 280. Но есть еще и менее престижные Варшавское шоссе, Краснопрудная улица, Лефортово, напоминает Алексей Попов. Здесь цена снижается уже до 230-250 тысяч рублей за метр. «Кроме того, сталинки — это еще и трех-пяти-этажные дома в центрах подмосковных городов и поселков, вошедших в состав Москвы в 1960-е годы и практически полностью растворившихся в ней, — говорит эксперт. — Так что самые дешевые предложения нужно искать в небольших кварталах таких домов у станции Лосиноостровская (бывший центр города Бабушкина), в Южном Тушино (в центре бывшего одноименного города), в Перово и Люблино. Там фоновая цена предложений, как правило, не превышает 150 тысяч рублей за метр».

Обычно наряду с архитектурой и атмосферой фанаты жилья в сталинках упоминают еще и качество строительства, высокие потолки и просторные комнаты.

Хотя минусов у таких домов тоже хватает.

Дома в «Сталинском» архитектурном стиле в Казани.. Фото: Михаил Соколов / «Коммерсантъ»

«Главные преимущества сталинок — это большие окна, высокие потолки, удобные планировки, просторные кухни, хорошая звукоизоляция (толщина стен 2,5-3 кирпича). По сути, сталинка обладает основными параметрами квартиры бизнес- или премиального класса, — рассказывает Мария Литинецкая. — Основные недостатки — это изношенные коммуникации, нестандартный размер дверных и оконных проемов, отсутствие лифтов, больших лоджий. В совокупности все это выливается в дорогостоящий и долгий ремонт».

Причем недостатки имеют место не только у домов «рядового состава», свои минусы есть и у высоток.

«У высотки на Кудринской площади нет двора, где жильцы могли бы оставлять машины, — только благоустроенный сквер перед зданием. Поэтому обитатели этой высотки сталкиваются с той же проблемой, что и жители многих других домов, относящихся к устаревшему жилищному фонду: недостаток парковочных мест, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. — А дом на площади Красные Ворота расположен в локации с не слишком хорошей экологической обстановкой, рядом с Садовым кольцом, где постоянно возникают пробки».

Источники:

http://news.ners.ru/stalinskie-kvartiry-solidnoe-zhile-s-problemnymi-kommunikaciyami-za-chto-moskvichi-lyubyat-stalinki-i-skolko-gotovy-za-nih-platit.html

http://www.ivd.ru/dizajn-i-dekor/kvartira/9-preobrazennyh-stalinok-kotorye-vam-tocno-ponravatsa-28951

http://lenta.ru/articles/2018/08/23/stalinki/

Ссылка на основную публикацию
Статьи на тему:

Adblock
detector